一、房地产税收概述

1．税种多、税负高

中国18个税种，房地产业涉及的税种占10个。10税种（不含教育费附加等）系营业税、土地增值税、企业所得税、契税、个人所得税、城市维护建设税、印花税、房产税、土地使用税、耕地占用税。

在房地产企业成本构成中，税收成本和地价、建安成本，已排在开发商成本的前三位。税收成本一线城市达到25%以上。

2．检查多、风险高
一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规划设计、融资、建筑施工、房屋预售、项目清算六大环节。“在每一个环节，房地产企业或多或少都会存在这样那样的税收问题及风险。”

房地产业已连续12年被税务机关列为年度税收专项检查的重点检查领域；年年检查，年年的问题都不少。

二、地产项目税务规划

1、战略管理层面的筹划

（1）股权架构与层次如何设计、安排；用法人股东还是自然人股东，评估对财税的影响。

（2）成立项目公司还是不成立项目公司，要不要关联，注册地点安排在哪里更合适。

（3）注册资本、出资形式、资金结构不同对财税的影响。

（4）与政府如何合作和谈判。红线外市政支出如何计入项目成本。

（5）不同形式拿地税负比较，土地方与资金方如何合作。

（6）如何合法增加拿地过程中的土地成本，例如拆迁成本。

2、经营管理层面的筹划
     （1）开发产品设计不同对企业税务的影响，比如户型面积应定多大、车库应建独立车库还是地下连体车库，酒店应占地大还是小。
     （2）商业和住宅比例。普通住宅与非普通住宅的比例。
     （3）各种合作合同从财税角度如何修改最合理。
     （4）报建形式、分期开发对税收的影响。
     （5）如何合法合理地增加工程成本。
     （6）促销方案与销售价格的制定对财税的影响。
     （7）毛坯房与精装修房的税收比较。

3、税务管理层面的筹划
     （1）收入确认方面的筹划
     （2）成本、费用的分摊与列支
     （3）不同债权筹资渠道、利息支付与分摊方面的筹划

备注：因税法复杂性、税种的多样性，涉及税务管理层面的操作内容太多太细，不再详细列举。

三、如何规避涉税风险，且能减轻纳税成本？

1．决策、合同决定税收
     （1）税务工作有两个过程，即税收产生的过程和税收缴纳的过程，很多企业重视税收缴纳的过程而忽视税收产生的过程。
     （2）“税是业务过程产生的”，而业务过程往往是由经济合同的签定决定的。经济合同的签定环节是企业控制和降低税收成本的源头所在。税收主要是取决于老板的决策。
     （3）税审与年审是事后审核工作，此时业务基本全部完成，税收多少基本确定了。真正的税务筹划是事前参与，从决策与合同入手的税务管理工作。税务筹划与审计、税审性质完全不同，风险与防节税的效果也完全不同。

2．“请税官吃饭”越发行不通
     （1）随着税收征管的完善，特别是税收征管信息管理公开化程序化，“关系税”、“人情税”空间越来越小。
     （2）此种方式下税收问题常常是暂时掩盖，税收风险依然存在，因税局人员变动、检查等原因随时可能爆发，税收的追溯权要补交税款、罚款及承担违法责任。目前现实中相关案例层出不穷。

3．专业税务顾问服务
     （1）纳税筹划是一门集税法、会计、法律、财务管理、企业管理等各方面知识于一体的综合性学科，专业性很强。
     （2）真正的税务筹划是少数精通税法、会计、法律、财务管理、企业管理等各方面知识的专业人士或专业团队才能胜任。
     （3）“房地产项目开发周期较长，经营环节较多，税收风险高，但只要在决策前及开发过程中加强税务管理，做足税收筹划功课，不但能有效规避企业涉税风险，还能合理合法地降低企业的税收成本。”

社会分工越来越细、越来越专业，越是有智慧的公司，越懂得利用专业机构的智慧。发达国家企业普遍重视聘用专业税务顾问参与税务管理与筹划。

预防风险的成本很小、补救风险的成本极高。付出与节税额及风险规避对比绝对超值。

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